Manutenção do condomínio: 15 coisas que você não pode esquecer!
- Marcelo Reina
- 25 de mai. de 2020
- 6 min de leitura
Em um cenário perfeito, o uso adequado e a boa manutenção do condomínio deveriam ser tarefas compartilhadas pelo coletivo. Porém, as tarefas de manutenção acabam ficando a cargo do síndico, que precisa cuidar de muitos detalhes, como identificar o mau funcionamento de um equipamento, prezar pela coleta adequada de lixo reciclado, cuidar da limpeza dos espaços públicos, ... enfim, são várias tarefas sob responsabilidade de uma só pessoa.
Sabendo das dificuldades de lidar com as tarefas de manutenção de condomínios no dia a dia, separamos abaixo algumas dicas que podem ajudar na hora de fazer a gestão das tarefas.
1) Planejamento de Manutenção:
Aliado ao monitoramento das estruturas, o planejamento de manutenção é fundamental. É nesta etapa que se define um plano de ação para realizar mudanças na infraestrutura do condomínio e evitar que equipamentos essenciais sofram danos e prejudiquem o dia a dia dos moradores.
A partir de um planejamento bem estruturado é que se torna possível manter todos os serviços e máquinas em pleno funcionamento, garantindo maior vida útil aos equipamentos e mais segurança para todo condomínio.
Um bom planejamento também possibilita criar um calendário de manutenção que organize todos os trabalhos a serem desenvolvidos.
Essa forma de organização permite que todos os moradores saibam com transparência quais os planos de mudança e manutenção dentro do condomínio, além de estruturar revisões e inspeções de forma periódica – o que denota cuidado e acompanhamento atento de todas as instalações.
2) Histórico de Manutenção:
Construir um histórico com os dados das manutenções permite analisar a recorrência do conserto em determinado equipamento, ou ainda construir um acervo de instruções que auxiliem nas próximas manutenções.
Com essas informações é possível detectar possíveis falhas no manuseio do maquinário, permitindo organizar treinamentos que capacitem os responsáveis a utilizarem cada equipamento de forma correta – o que gera economia para o condomínio.
Também é recomendável criar um estoque voltado à manutenção preventiva dos equipamentos. Ter sempre à mão peças de reposição e ferramentas, permite ações rápidas, sem interferir na dinâmica e na logística do condomínio.
3) Inspeção predial:
Entre as muitas responsabilidades dos síndicos, está a inspeção predial. Ela precisa ser feita com frequência, pois previne surpresas desagradáveis e auxilia na prevenção de problemas mais sérios para os condomínios. Vários aspectos devem ser analisados durante esta inspeção e o síndico deve estar bem preparado para as solicitações que podem ser feitas pelos órgãos responsáveis após esta vistoria.
É importante ficar de olho no que diz a Lei da Inspeção Predial e quais as exigências do local onde está o seu condomínio, afinal, a legislação varia de estado para estado brasileiro. Para prevenir, o próprio zelador pode se programar para fazer a inspeção nos elevadores, instalações elétricas e hidráulicas, nos para-raios, playground, entre outros locais, uma vez por semana.
Após o cumprimento das diversas etapas de uma inspeção, será necessário gerar um Laudo de Inspeção Predial, que é mais que um relatório ou lista do que foi verificado. Trata-se de um documento que segue diretriz técnica em observância à Norma Técnica ABNT NBR 13.752 para ser elaborado, a fim de demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar a conclusão.
Os condomínios que optarem por não fazer a vistoria ficam sujeitos a multas, além de processos advindos de acidentes decorrentes da falta de manutenção.
4) Para-raios:
O laudo do para-raios dura um ano, mas a recomendação é que o mesmo passe por uma inspeção a cada seis meses. A norma técnica que regulamenta o Sistema de Proteção Contra Descarga Atmosférica (SPDA) é a NBR 5419:2005.
Um dos itens da norma é sobre o atestado de medição ôhmica do Sistema, que deve ser realizado anualmente. Porém, é preciso ficar atento já que este prazo para medição ôhmica varia conforme o tipo de edificação. E cada cidade tem códigos de obras específicos tratando do assunto.
5) Gás:
Você certamente já ouviu falar em acidentes graves devido a vazamento de gás dentro de apartamentos. Para evitar esses problemas, todas as instalações de gás precisam ser inspecionadas. A central precisa ser verificada na manutenção do condomínio pelo menos uma vez ao ano e os ramais individuais a cada três anos. Não se esqueça de solicitar a emissão de laudo e recolher a ART. Lembre-se que caso você note uma mudança brusca na conta e no gasto de gás, é sinal de que há vazamento. Nesse caso, adiante a inspeção e peça para os condôminos ficarem atentos.
6) Elevadores:
Os condomínios são obrigados por lei a manter uma empresa de manutenções corretivas e preventivas para os elevadores. Fazendo isso, você saberá quando é chegada a hora de uma modernização da estrutura dos elevadores, para a segurança de todos os moradores estar garantida.
A modernização total dos aparelhos costuma ocorrer, geralmente, quando o edifício completar 15 anos de existência.
7) Dedetização:
Recomenda-se que se façam duas dedetizações/desratizações por ano, idealmente em outubro e abril. O objetivo é afastar as pragas urbanas, como insetos e ratos.
8) Cuidados com a piscina:
A manutenção da piscina é bastante detalhada e há a necessidade de cuidados diários. A filtragem deve ser feita diariamente. O controle do cloro, a cada dois dias. O controle do PH da água duas vezes por semana. Já a aspiração, a lavagem das bordas e a retrolavagem do filtro devem ser realizadas uma vez por semana. A clarificação e a decantação devem ser feitas sempre que necessário.
9) Bombeiro:
Para a prevenção de incêndio estar em dia, a renovação deve ser feita a cada dois a cinco anos (de acordo com a região e o tamanho do imóvel), o Corpo de Bombeiros precisa inspecionar e emitir o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). Nessa vistoria são verificados os extintores, mangueiras, placas de sinalização nas áreas comuns, alarmes, entre outros equipamentos. Lembre-se que os extintores têm validade e é o síndico o responsável por mantê-los em dia.
10) Sistema elétrico:
Outro item de extrema importância na manutenção predial em condomínios é conferir as instalações elétricas.
É preciso ficar atento e fazer uma inspeção:
-No quadro de distribuição de circuitos, os serviços para reapertar as conexões devem ser realizados anualmente;
-Já o ato de desligar e religar disjuntores diferenciais do quadro elétrico deve ocorrer mensalmente.;
-Nas tomadas, interruptores e pontos de luz, reaperte as conexões e verifique o estado dos contatos elétricos, substituindo as peças que estiverem desgastadas (devem ser executados semestralmente);
Lembrando que estes itens devem ser realizados por empresa habilitada e o comprovante deve ser guardado e arquivado.
11) Caixa d´água:
A limpeza da caixa d´água deve ser feita duas vezes por ano. O ideal é programar este serviço para outubro e fevereiro. Desta forma, os moradores terão água em boas condições durante o ano todo. Talvez seja necessário, também, fazer a impermeabilização da caixa D´água.
O ideal é chamar um profissional qualificado para tal procedimento, visto que, caso a sujeira caia na tubulação por erro de uma pessoa que não faz esse tipo de serviço, pode ocorrer um entupimento que leve sujeira para as torneiras dos apartamentos.
12) Portões, alarmes, interfones:
É bom ter um contrato com uma empresa que garanta o atendimento rápido e a manutenção desses sistemas. Afinal, quando esses aparelhos não funcionam, a segurança do condomínio fica comprometida.
13) Limpeza de calhas:
Em caso de chuvas fortes, pode haver vazamentos indesejados, caso as calhas não estejam bem limpas e desobstruídas.
Muitas vezes, elas ficam no apartamento de cobertura dos condomínios, e mesmo assim, a limpeza deve ser providenciada pelo síndico para que não haja maiores prejuízos.
Trata-se um serviço simples que só vai depender do tamanho do condomínio. Para evitar transtornos, o ideal é fazer a manutenção rotineira e preventiva das calhas mensalmente. Os próprios faxineiros do prédio podem dar conta disso.
14) Limpeza da fachada:
Em São Paulo, segundo o decreto-lei, as fachadas dos prédios visíveis de logradouros públicos deverão ser pintadas ou lavadas, em conformidade com os respectivos revestimentos, no mínimo a cada 5 anos, de modo a ostentarem adequadas condições estéticas. O não cumprimento está sujeito à multa. Já Porto Alegre e Rio de Janeiro têm suas legislações específicas. O síndico deve pesquisar sobre sua região para que realize este serviço conforme especificação local.
15) Extintores:
A manutenção dos extintores de incêndio merece um capítulo à parte no post de hoje, tamanha a sua importância para a segurança dos moradores e do patrimônio.
Este serviço pode ser preventivo ou corretivo e, obrigatoriamente, deve ser realizado por empresa registrada junto ao Inmetro. A manutenção é realizada em 3 níveis: preventivo, preventivo e corretivo e revisão total.
Para os extintores usados, a manutenção de 2º nível deverá ocorrer a cada 12 meses, contados a partir da última manutenção. Este intervalo poderá ser reduzido se estiver submetido a condições severas ou adversas, ou ainda se for indicado por uma inspeção técnica.
Não esqueça de fazer nenhuma manutenção preventiva utilizando uma Planilha de Controle do Condomínio, totalmente gratuita!
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Estou conselheito, recem eleito no condominio que moro e, irei sempre precisar de orientções, como essas e tambem, sobre, pasta de contas. Como montar e como analisar.
Muito boa a matéria. Algo em que todos, tanto condôminos como seus representante, o síndico deveriam atentar, mas não é oque acontece. Normalmente acordam quando os acidentes acontecem. Nada melhor do que a prevenção, como indicam.